Министерство градостроительства Республики Армения
Программы по вопросам модернизации и замены жилых домов первых массовых серий в министерстве не разрабатываются.
Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь
Развитие жилой застройки первых массовых серий. В реализации жилищной политики Республики Беларусь все большую актуальность приобретают проблемы, связанные с реконструкцией массовой жилой застройки 60-70 гг. прошлого века. Здания массовых серий прошлого века, как правило, имеют повреждения оболочки, подвергающейся сильным атмосферным воздействиям (наружные стены, стыки панелей, плоские совмещенные крыши, балконные плиты, окна и пр.). Этот жилой фонд в 2-3 раза более энергоемкий в сравнении с жилыми домами, строящимися в настоящее время, уступает современному жилью по таким потребительским качествам, как объемно-планировочные решения, инженерное оснащение, архитектурный облик и пр. Физические дефекты и моральная деградация жилого фонда массового строительства прошлого столетия вызвали среди специалистов достаточно оживленную дискуссию о направлениях преобразования этого жилья, включая и такое радикальное, как снос старого жилья и строительство нового. Накопленный в республике опыт свидетельствует, что при определении стратегии преобразования индустриальной жилой застройки прошлого века необходимо учитывать различные факторы: экономические, социальные, демографические, энергетические, экологические и пр. Мероприятия по сносу жилого фонда целесообразно оценивать с учетом стоимостных показателей. Выполненные расчеты свидетельствуют, что снос 1 кв. метра жилья стоит от 40 % до 60 % стоимости нового.
Снос пятиэтажек в жилых массивах порождает массу проблем, связанных с воздействием на окружающую среду: увеличение антропогенной нагрузки; превышение предельно допустимых уровня шума, вибрации, запыленности и т.д.
Необходимы технология переработки строительного лома, создание соответствующих производственных структур, разработка методов разборки и разрушения жилых домов и многое другое.
Вместе с тем, массовая жилая застройка 60 - 70-х гг. прошлого века представляет собой жилые дома, в основном 4- и 5-этажные, высокой капитальности, с довольно большим остаточным ресурсом до 100 и более лет. Этот жилой фонд после проведения ремонтно-реконструктивных работ может быть отнесен к достаточно комфортному социальному жилью.
Перечисленные факторы и их взаимосвязь с жилищной проблемой указывают на необходимость комплексной оценки планируемых мероприятий по реконструкции массовой жилой застройки, разработки наиболее рациональных в общегосударственном масштабе направлений такой работы. Реконструкция жилого фонда является, по нашему мнению, одним из наиболее рациональных путей использования ограниченных финансовых ресурсов государства для решения жилищного вопроса. Реконструкция позволяет не только сохранить имеющийся жилищный фонд, но и существенно (на 60-80 %) увеличить его объем за счет уплотнения жилых массивов, надстройки домов и пристройки к ним дополнительных объемов.
Ретроспективный анализ нормативной базы, а также градостроительных и планировочных решений микрорайонов пятиэтажной застройки 60-70-х годах прошлого столетия в областных центрах и г. Минске свидетельствует о том, что показатели плотности этой жилой застройки уступают современным нормативам в 2,5 - 3 раза, т.е. существуют значительные резервы для строительства нового жилья.
Такой подход обеспечивает совмещение в пространстве и времени процессов нового жилищного строительства и реконструкции существующей жилой застройки, более эффективное использование городской территории и коммуникаций.
Значительный остаточный ресурс зданий, их выгодное территориальное расположение в планировочной структуре городов, наличие развитой инженерно-транспортной инфраструктуры усиливают народно-хозяйственную значимость проблемы реконструкции таких жилых массивов.
Проведенная специалистами республики технико-экономическая оценка комплекса мероприятий по реконструкции и уплотнению застройки показала, что при рациональных планировочных и проектных решениях возможно удешевление на 15-20% вновь возводимого на таких территориях жилья за счет более эффективного использования уже имеющейся инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры.
Выполненная предварительная оценка строительства нового жилья в массивах 4- и 5-этажной застройки указывает на возможность возведения в республике до 15 млн.кв метров новой жилой площади в этих жилых массивах.
Таким образом, концепция комплексной реконструкции массовой жилой застройки может явиться одним из стратегических направлений жилищного строительства на ближайшее десятилетие. Она обеспечит повышение качества среды обитания человека, эффективность использования сложившихся территорий.
Основная идея комплексной реконструкции состоит в совмещении процессов проектирования, строительства новых многоэтажных жилых домов и реконструкции существующих домов первых массовых серий с доведением их потребительских качеств и продолжительности жизненного цикла до уровня новых домов, с одновременным наращиванием жилых площадей и числа квартир в реконструируемых жилых массивах без освоения новых территорий.
Работам по комплексной реконструкции жилых массивов старой жилой застройки должны предшествовать подробный бизнес-план и детальная проработка планируемого под комплексную реконструкцию жилого массива с определением рационального варианта реконструкции.
Бизнес-план должен включать архитектурно-планировочные решения и технико-экономические показатели планируемых мероприятий, конкретные проектные решения по каждому старому или планируемому к строительству объекту - жилому дому или учреждению социального назначения, стоянкам личного автотранспорта, рекомендации о порядке проведения работ по переселению жильцов, условиями реализации вновь строящегося жилья и т.д.
Предварительный расчет стоимости 1 кв.метра общей площади квартир в реконструируемых домах жилого массива с учетом стоимости реконструкции внутриквартирных инженерных сетей, налогов и всех других затрат показывает, что эта стоимость может составлять менее 80% от стоимости 1 кв.метра квартир в жилых домах, строящихся на вновь осваиваемых территориях.
Разрабатывая проблему комплексной реконструкции жилых массивов, Минстройархитектуры в 2002 - 2004 годах провело комплексный эксперимент по реконструкции пятиэтажного 4-подъездного крупнопанельного жилого дома серии 1-464А без выселения жильцов. В названном проекте практически впервые в Республике Беларусь решена проблема реконструкции типовой серии жилого дома с уширением корпуса здания и надстройки мансарды. При этом была проведена частичная перепланировка квартир с увеличением полезной площади кухонь, санузлов и отдельных комнат, заменена система отопления, в целом проведена тепловая модернизация дома.
Увеличение полезной площади жилого дома составило 46%, при этом достроено 16 новых квартир (2 однокомнатных, 12 двухкомнатных и 2 трехкомнатных) на мансардном этаже. Полезная площадь непосредственно жилого дома, без учета мансарды, увеличилась на 24%. Существенно улучшился архитектурный облик здания.
Расчеты показывают, что при надстройке свыше трех этажей проект становится рентабельным. Стоимость 1 кв. метра нового жилья в этом случае составляет от 280 до 400 долларов США.
При проведении реконструкции жилых массивов важнейшими являются мероприятия по тепловой модернизации зданий и созданию зон энергоэффективной эксплуатации жилого фонда.
К сожалению, в стратегии жилищного строительства до настоящего времени недостаточно активно реализуются решения по рациональному использованию энергоресурсов. В практике жилищного строительства до настоящего времени основное внимание уделяется минимизации единовременных затрат, т.е. затрат на проектирование и строительство, такой же подход имеет место и при реконструкции жилых домов. Между тем в сфере эксплуатации жилого фонда народно-хозяйственный комплекс имеет значительные затраты, особенно на отопление и горячее водоснабжение жилья. На эти цели государство ежегодно расходует ежегодно свыше 30 % энергоресурсов.
Разработанные и реализованные технические решения, новая нормативная база, введенная Минстройархитектуры в последние годы, позволяют снизить энергопотребление на отопление реконструируемого жилого фонда в 2-2,5 раза.
Мероприятия по энергосбережению, кроме утепления оболочки зданий, включают также реконструкцию систем теплоснабжения, газоснабжения и электроснабжения жилых массивов. При этом высвобождающиеся мощности тепловой энергии используются на энергоснабжение вновь строящегося жилья.
Источниками финансирования работ по комплексной реконструкции могут быть:
- средства инвесторов-дольщиков (физических и юридических лиц) при долевом строительстве;
- кредиты коммерческих банков;
- средства от реализации новых квартир;
- вклады жителей на расширение жилья;
- привлеченные средства организаций, нежилые помещений которых(магазины, офисы, объекты бытового обслуживания) могут быть размещены на первых этажах реконструируемых зданий и т.д.
Практика реконструкции зданий с надстройкой мансард и новых этажей показала, что при определенных условиях коммерческие структуры достаточно активно участвуют в финансировании мероприятий по комплексной реконструкции, учитывая выгодное территориальное расположение пятиэтажных жилых массивов в планировочной структуре городов.
Таким образом, мероприятия, реализуемые при комплексной реконструкции жилых массивов, позволяют:
- придать старому жилому фонду современные потребительские качества и продлить его жизненный цикл;
- построить на застроенной территории новое, более дешевое жилье;
- существенно снизить энергопотребление массовой жилой застройки прошлого века;
- привлечь значительные внебюджетные средства в жилищное строительство.
Министерство экономики Грузии
Пятиэтажные жилые здания, возводимые в массовом порядке в 60-х годах прошлого столетия, как в моральном плане, так и физически устарели, что ставит на повестку дня вопрос о модернизации этих зданий.
Модернизация пятиэтажных жилых зданий старой постройки может предусматривать следующие действия:
1. Улучшение планировки и увеличение жилой площади 2-х и 3-х комнатных квартир за счет аннулирования однокомнатных.
2. Переоборудование крыши в мансардный этаж с преобразованием квартир последнего этажа в дуплексы.
3. Увеличение этажности домов с применением седло образных конструкций и одновременной реконструкции 2-х 3-х комнатных квартир.
за счет однокомнатных.
4. Пристройка лоджий.
Улучшение теплотехнических свойств домов путем «утепления» их современными теплоизоляционными материалами.

Продолжение в следующем номере.