Строительство
- процесс, связанный со многими рисками, и банкротство не
самый распространенный из них. Мировая практика показывает,
что незаменимой помощью в выполнении взятых обязательств и
компенсации непредвиденных потерь строительного подрядчика
является страхование. Являясь эффективным инструментом управления
рисками в строительстве, страхование предоставляет возможность
практически полностью возместить потенциальные потери строительных
подрядчиков при сравнительно небольших затратах.
Актуальность темы сомнений не вызывает, все чаще в прессе
появляются публикации о страховании строительно-монтажных
рисков.
Сегодня в гостях у «Строительного вестника» Управляющий директор
Агентства маркетинговых услуг «UniFinance» (Страховая группа
АО «БанкТуранАлем») Куаныш Калижанов и его заместитель Айгуль
Мукжанова.
- Куаныш Исмагулович, деятельность строительных организаций
включает в себя целый комплекс работ по строительству, монтажу
объектов и запуску их в эксплуатацию. Успешное завершение
этого процесса зависит не только от действий специалистов
и рабочих, используемых материалов и оборудования, эффективной
координации технологического процесса, но и от благоприятного
стечения внешних обстоятельств (например, погодных условий,
криминогенной обстановки). Риски велики. При этом практически
весь груз ответственности за качество и своевременность выполнения
заказа ложится на подрядчика. Какой выход из данной ситуации
предлагает рынок страхования?
- Хотелось бы начать с того, что в прессе и на различных совещаниях
часто обсуждаются причины и пути ликвидации последствий пожаров,
затоплений, технологических аварий и обрушений строительных
конструкций. Вместе с тем, действенного механизма управления
строительными и технологическими рисками и возмещения ущерба
до сих пор не выработано. В то же время в Москве для получения
разрешения на строительство требуется представить в инспекцию
«Госархстройнадзора» полис страхования строительно-монтажных
рисков и ответственности при производстве строительно-монтажных
работ».
Страхование строительно-монтажных рисков - это специальная
программа, предлагаемая застройщикам. Цена данного страхового
продукта - в пределах 0,2-0,5% от страховой суммы, зависящей
от покрываемых рисков, географического расположения объекта
и других, важных в строительстве, факторов. Страховая сумма
в отношении строительно-монтажных работ - это полная (сметная)
стоимость строительных работ при их завершении, включая стоимость
материала, заработную плату, расходы по перевозке, таможенные
пошлины, сборы, а также стоимость материала и строительных
элементов, поставляемых заказчиком. Если допустить, что стоимость
проекта составляет $1 млн. (включая стоимость строительного
оборудования), то полис обойдется в $ 2,0-5 тыс.
Страхование может начинаться на стадии проектирования объекта
и действовать до завершения периода послепусковой гарантии.
Компания-застройщик после заключения договора добровольного
страхования строительно-монтажных рисков оплачивает страховую
премию компании-страховщику, после чего та берет на себя ответственность
за оговоренные договором риски.
- Пакет продуктов, предлагаемых страховыми фирмами для строительных
компаний, довольно увесист. Что в нем?
-  Айгуль Мукжанова:
- Особенностью страхования строительно-монтажных рисков является
включение в покрытие материального ущерба и ответственности.
В иной плоскости, помимо стандартных рисков, в страховое покрытие
включены и специфические технические риски, такие как
• смерч, ураган, буря, тайфун;
• сход снежных лавин, сель;
• наводнение, паводок, ливень;
• обвал, оползень, просадка грунта, подтопление грунтовыми
водами;
• землетрясение;
• противоправные действия третьих лиц, кража со взломом, разбой;
• аварии инженерных сетей (водопровода, канализации, теплоснабжения,
электроснабжения);
• ошибка при монтаже;
• обрушение или повреждение объекта, в том числе обваливающимися
или падающими частями;
Страховщик, если это предусмотрено условиями договора страхования,
может предусмотреть возмещение расходов по расчистке территории
после страхового случая. Кроме того, договор «all risks insurance»
может включать и «послепусковые гарантии». Ведь, как правило,
заказчики удерживают часть оплаты за выполненные работы (от
5 до 10%) на период послепусковых гарантийных обязательств.
Подрядчику это невыгодно по многим соображениям. В этой связи,
Страховщик предоставляет страховую защиту строительного предпринимателя
при выполнении послепусковых гарантийных обязательств, сооружаемых
зданий, сооружений и оборудования.
В комплексе с договором страхования СМР можно застраховать
и гражданско-правовую ответственность работодателя перед работниками,
гражданско-правовую ответственность строительного подрядчика
за причинение вреда здоровью и имуществу третьих лиц. В этом
случае, страховая компания принимает на себя расходы по возмещению
ущерба, причиненного жизни, здоровью и имуществу потерпевших.
По этому виду страхования устанавливается общий лимит ответственности,
который разбивается на лимит по ущербу, причиненному жизни
и здоровью третьих лиц и лимит по ущербу имуществу.
- От чего зависит размер страховой суммы по страхованию ответственности
за причинение вреда третьим лицам?
Айгуль Мукжанова: - Предполагаемый размер ответственности
определяется самим клиентом в зависимости от потенциально
возможной суммы ущерба. Так, предполагаемый материальный ущерб
имуществу юридических или физических лиц может ограничиваться
150 тыс. дол. США, а лимит ответственности по здоровью третьих
лиц - 50 тыс. дол. США.
Айгуль Жанайдаровна, насколько страхование в строительстве
носит обязательный характер за рубежом, скажем, в странах
Европейского Союза?
- Это международная норма, и к ней сейчас стремятся ведущие
строительные компании. Менеджер строительного проекта знает,
что он должен застраховать проект по строительно-монтажным
рискам. Ведущими мировыми страховыми компаниями разработаны
комплексные правила страхования строительно-монтажных работ
всех рисков подрядчика (Contractors’ all risks insurance -
CAR) и всех монтажных рисков (Erection all risks insurance
- EAR), обеспечивающие максимальную защиту клиентов. Существуют
четко сформулированные виды рисков по классификации мировых
компаний-перестраховщиков и брокеров. Фактически эти риски
покрываются и у нас. При этом мировая практика страхования
подразумевает, что заказчик не просто дает задание на проектирование,
возведение и ввод в эксплуатацию строительного объекта, но
и закладывает обязательное условие, что будут застрахованы
все риски, связанные со строительно-монтажными работами, с
причинением вреда окружающей среде и третьим лицам.
На Украине в соответствии с Законом «О финансово-кредитных
механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья
и операциях с недвижимостью» каждый застройщик должен иметь
договор обязательного страхования строительно-монтажных работ
и ответственности за нарушение сроков строительства и нанесение
морального и материального ущерба, за некачественное исполнение
строительно-монтажных работ.
В России, согласно требованиям Госстроя РФ, наличие полиса
страхования ответственности перед третьими лицами является
обязательным условием для получения лицензии на проведение
строительно-монтажных работ. Ведь при проведении строительно-монтажных
работ риску подвергается не только сама организация-подрядчик,
но и практически неограниченное число физических и юридических
лиц. Так, со строящегося здания на прохожего может упасть
кирпич, и виноватой при этом окажется строительная организация.
Более серьезные убытки могут быть связаны с обрушением строящегося
сооружения или с падением крана (такие случаи уже были неоднократно).
В конце концов, при земляных работах могут быть повреждены
проходящие рядом коммуникации, и целые районы могут остаться
без газа, воды или тепла. В этих условиях, неизбежным становится
вопрос учета имущественных интересов третьих лиц, чья жизнь,
здоровье и имущество могут быть подвергнуты различным рискам,
возникающим при новом строительстве, капитальном ремонте,
перепланировке квартир, пристройке торговых и прочих помещений.
- Оцените степень развития отечественного страхового строительного
рынка.
Куаныш Калижанов. - Казахстанский рынок страхования строительных
рисков развит слабо, хотя имеется значительный потенциал.
Отечественные застройщики пока не осознают связи между ростом
строительно-монтажных работ и возрастанием рисков ввиду отсутствия
риск-менеджмента в компаниях.
Айгуль Мукжанова. - В настоящее время опыт, который мы можем
перенять, - это опыт российских страховщиков. Для этого специалисты
нашего Агентства встречались с представителями местных строительных
компаний и представляли им опыт российских страховых компаний.
Мы знакомили их с тем, как заключаются договора, какие риски
страхуются, как налажен весь механизм, что может предложить
страховая компания при страховании строительно-монтажных рисков.
Уже сейчас некоторые крупные отечественные строительные компании
вынуждены интересоваться страхованием рисков при выполнении
СМР. Но опять же не добровольно, а потому что от них этого
требуют исполнительные власти либо банки. Я считаю, что со
временем отечественные компании-застройщики осознают, что
страховая защита стабилизирует их финансовое состояние и инициатива
начнет исходить от них.
- Мы говорим, что страхование строительных рисков не носит
обязательного характера у нас в стране. Не значит ли это,
что в казахстанском законодательстве существуют некоторые
пробелы?
Куаныш Калижанов. - Да, мы, страховщики, считаем, что они
есть, хотя формально законодательная основа страховой деятельности
в строительстве существует. Строительство, как область деятельности,
по существу, является закупкой строительных услуг и продукции.
Нормативно-правовой основой страховой деятельности в строительстве
является Гражданский кодекс Республики Казахстан и целый ряд
законов. Так, в соответствии с п. 5 статьи 652 Гражданского
кодекса РК, договором строительного подряда может быть предусмотрено
страхование рисков подрядчика. В этом случае расходы по страхованию
включаются в издержки по строительству, учитываемые при определении
вознаграждения за выполненные работы. Кроме того, заказчик
вправе требовать обеспечение выполнения работ по устранению
возможных дефектов в виде страхового полиса на гарантийные
обязательства. В связи с этим следует отметить, что иностранные
строительные компании, работающие в Казахстане, обязательно
страхуют свои строительно-монтажные риски.
- Расскажите о порядке получения страховых выплат.
Куаныш Калижанов: - При наступлении страхового случая Страхователь
в срок не более трех суток со дня его наступления представляет
Страховщику заявление с описанием причин и обстоятельств наступления
страхового случая, размера причиненного ущерба.
К заявлению прилагаются договор (полис) страхования и следующие
документы:
акты противопожарных, правоохранительных органов, заключения
пожарно-технической экспертизы, акты, заключения аварийно-технических
служб, государственных комиссий и иные документы, подтверждающие
факт страхового случая и размер причиненного ущерба.
Возникший ущерб определяется на основании представленных Страхователем
документов, экспертизы с учетом страховой стоимости пострадавшего
имущества на момент заключения договора страхования, с составлением
страхового акта (аварийного сертификата) по установленной
форме.
- Подразумевает ли страхование рисков СМР технологический
контроль со стороны страховой компании?
Куаныш Калижанов: - Отвечая на вопрос о роли страховщика в
контроле за соблюдением строителями стандартов при осуществлении
работ, хотелось бы пояснить, что роль страховщика заключается
в выплате возмещения, которое обеспечивает финансирование
восстановления поврежденных объектов. Он не должен подменять
контроль и надзор государства за строительством. В то же время
для того, чтобы контролировать выплаты и адекватно применять
тарифы, страховщику приходится проводить собственные обследования
объектов, вести мониторинг, выявлять возможные факторы риска.
Для этого в структуре страховой компании есть штат аварийных
комиссаров, которые осматривают объект до того момента, как
он принимается на страхование, и в течение всего строительства
следят за ходом СМР, т.к. по мере строительства на площадке
изменяется структура всех временных сооружений, механизмов
и парка строительной техники, растет этажность здания, и т.д.
При определении степени риска учитываются: характер сооружаемых
объектов, виды основных и вспомогательных материалов, применяемых
при производстве строительно-монтажных работ, состав строительно-монтажной
техники и оборудования, структура почвы строительной площадки,
вероятность подверженности района строительства наводнениям,
землетрясениям, ураганом и другим стихийным бедствиям, квалификация
инженерно-технического состава и рабочих подрядчика и т.п.
Аварийные комиссары для этого обладают необходимыми минимальными
инженерными знаниями, которых достаточно для того, чтобы определить
увеличение страхового риска или правомерность признания страхового
случая.
- Но государство на сегодняшний день строит гораздо меньше,
чем частные лица. Какие же документы должны регулировать отношения
между двумя частниками? Недавно принятый Закон «О долевом
строительстве» призван защитить частного инвестора.
Куаныш Калижанов: Учитывая низкую доходность альтернативных
инструментов инвестиций (валюта, ценные бумаги, золото), недвижимость
стала наиболее привлекательным способом вложения капитала.
Долевое участие в строительстве жилья - форма предпринимательской
деятельности инвесторов, осуществляемой посредством не портфельных
(в виде ценных бумаг), а прямых (в виде денег) инвестиций.
Отсюда можно заключить следующее:
Инвестор, осуществляя венчурное вложение капитала, заранее
знает, что для него возможны только два вида результатов:
доход или убыток.
Соответственно должно строиться поведение долевого участника
с застройщиком - это должен быть совместный бизнес со всеми
ему присущими атрибутами: равноправие, подотчетность, прозрачность,
ответственность и т.д.
Долевое участие в строительстве жилья - один из рискованных
(с точки зрения страховщиков) видов инвестирования в недвижимость
при наличии возможности прямых покупок на первичном рынке
жилья, индивидуального строительства.
Кроме того, долевое участие в строительстве жилья - на мой
взгляд, одна из примитивнейших форм организации строительного
инвестиционного бизнеса. И, по этой причине, получившей массовое
распространение. В этом смысле кооператив мне представляется
более высокой формой организации совместной деятельности,
поскольку содержит в себе зачатки акционирования.
Страхование имущественных интересов долевых участников возможно
при соблюдении концептуальных принципов страхования: случайность
наступления чрезвычайных событий и неравномерность нанесения
ущерба.
Риски же дольщиков лежат в основе их правовых взаимоотношений
с застройщиками и носят скорее закономерный и тотальный характер.
На весь период строительства жилищного проекта дольщик лишен
инструмента контроля и воздействия на процесс строительства,
начиная от акта приемки скрытых видов работ и заканчивая качеством
проектных и исполнительских решений.
В момент, когда дольщик расстается со своими «живыми» деньгами,
взамен он не приобретает права собственности на недвижимость,
так как нет правоустанавливающих документов. Право собственности
дольщик может получить в случае отсутствия задолженности по
внесению долевых взносов, после подписания Акта приема-передачи
и регистрации свидетельства на право собственности в Центре
по недвижимости.
В этой связи, представляется сомнительной сама основа страхования
рисков дольщиков, сознательно и заведомо ставящих себя на
грань возникновения конфликта с застройщиком, каким бы добросовестным
он ни был.
Добросовестность застройщиков - понятие относительное и многоплановое,
зависящее от рыночной ситуации, деловой состоятельности подрядчиков
и субподрядчиков, последовательности правительства и местных
властей.
В этом смысле логично будет ожидать появление (по аналогии
с Ассоциацией застройщиков Казахстана) Ассоциации дольщиков
Казахстана, объединяющей инвесторов рынка первичного жилья,
способных диктовать условия инвестирования личного капитала
в недвижимость, защищать свои интересы и создавать собственные
проекты.
Возможность страхования предпринимательских рисков долевых
участников в нашей компании пока представляется проблематичной,
поскольку из-за отсутствия статистики долевого участия не
работает закон больших чисел и потому отсутствует какая-либо
возможность оценки риска.
Вместе с тем, по мере оздоровления инвестиционного климата
на рынке недвижимости, вполне предсказуемо появление новых
страховых продуктов, защищающих дольщиков. В этой связи, хотелось
бы отметить пункт 3 статьи 6 Закона РК «О долевом участии
в жилищном строительстве» от 7 июля 2006 года. В нем говорится
о том, что «застройщик и дольщик вправе осуществлять страхование
своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам
дольщиков на условиях, которые определяются соглашением сторон».
Страховые компании методологически готовы предложить вышеназванный
страховой продукт. Вопрос в том, насколько застройщики далеко
пойдут в своей готовности доказать свою состоятельность.
- Застройщик, как правило, стремится переложить свои затраты
на плечи покупателей - дольщиков. Будет ли выгодно для них
приобретать застрахованное жилье?
Айгуль Мукжанова: - Действительно, многие казахстанцы вкладывают
личные сбережения в строительство еще на стадии «нулевого
цикла». Причем многие из них инвестируют свободные деньги,
чтобы потом с лихвой окупить свои затраты. Согласно международной
практике, возможные финансовые риски дольщиков страхуются
под 3-8%% от стоимости покупаемого жилья. Естественно, когда
застройщик продает дольщику застрахованное жилье, стоимость
страховки он включит в стоимость жилья. Безусловно, застрахованный
продукт становится дороже, но и безопаснее с точки зрения
рисков не завершения строительства, двойной перепродажи квартир,
гибели имущества. Я считаю, что и здесь будет свой покупатель.
- Насколько активно страховые компании осваивают новый рынок
услуг?
Куаныш Калижанов: - Активность страховых компаний напрямую
связана с тем, насколько эффективно будет функционировать
система управления рисками в компаниях и правительстве. Об
уровне страховой культуры строителей, инвесторов, а также
исполнительной и законодательной властей говорилось уже достаточно
много. Вместе с тем, многое уже сейчас зависит от самих страховых
компаний. В частности, не все страховые компании ввиду малой
капитализации и других причин могут оставлять на собственном
удержании всю сумму ответственности по строительно-монтажным
рискам и потому будут нуждаться в перестраховочных емкостях.
В результате, необходимость страхования в строительной отрасли
стимулирует рост качества самих страховых компаний, а также
активизирует развитие отечественной перестраховочной деятельности.
Вместе с тем, отсутствие страховой статистики в данной отрасли
страхования обуславливает слабость актуарных расчетов стоимости
страховых услуг и ведет к появлению необоснованно низких тарифов.
В результате, активность страховых компаний сводится к демпинговой
деятельности на достаточно тесном рынке.
Понятно, что застройщики сейчас совсем не заинтересованы в
присутствии «лишней пары глаз» на стройплощадке. Это, скорее,
нужно конечному потребителю. Он был бы более осведомлен о
свойствах дома, материалах, использовавшихся при строительстве,
о качестве, проведенных СМР, и соответствии их проекту.
Поскольку строительство объектов продолжается обычно в течение
нескольких лет, вероятность наступления рисков становится
весьма реальной.
Таким образом, страхование строительно-монтажных и других
рисков при строительстве «под ключ» является объективной необходимостью
и призвано защитить интересы не только соответствующих строительных
компаний, но и интересы заказчика. Одним словом, оно выгодно
обеим сторонам, а значит, и государству.
АРХИТЕКТОРЫ
Первое знакомство с архитектором происходит на этапе анализа
маркетинговых исследований участка, когда требуется дать заключение
о посадке, размерах и форме будущего здания. Затем архитектору
необходимо выяснить основные пожелания заказчика/инвестора
и на основе торгово-технологической концепции будущего ТЦ
разработать его архитектурный план. Этот план непременно должен
согласоваться с функциональным планом, то есть наряду с законами
архитектуры в нем необходимо учесть внутреннюю организацию
здания.
Окончательно внешний вид будущего ТЦ определяется только тогда,
когда не остается вопросов у инвестора, разработчика функционального
плана, дизайнера, архитектора, а также городских служб, которые
вольны утвердить или не утвердить предлагаемые решения. После
утверждения архитектурного плана к работе приступает проектировщик.
ПРАВИЛА И РЕКОМЕНДАЦИИ
Несмотря на то, что к проектированию торгового центра необходим
индивидуальный подход, существуют все же определенные правила
и рекомендации.
Одним из важнейших законов правильного функционирования торгового
центра является симбиоз существования в одном пространстве
крупных «якорных» арендаторов и небольших бутиков. Необходимо
также обеспечить в торговом центре гармонию между удобством
для арендаторов и комфортом для посетителей.
Основной задачей при проектирования торговых предприятий является
грамотная организация движения внутри комплекса, стремление
вобрать в себя существующие покупательские потоки и создать
новые. Задача архитектора - «заставить» посетителя торгового
центра как можно дольше идти к известному ему магазину, чтобы
в его поле зрения попало больше прилавков. К «якорю», в гипермаркет
или в кинотеатр, посетитель придет без посторонней помощи,
гораздо важнее провести его по галерее.
Если в состав торгового центра включен гипермаркет, то его
следует располагать только на первом этаже. А фуд-корт или
развлекательный комплекс должен быть поднят на самый верхний
этаж. Существует закон: чем выше этаж, тем менее он посещаем.
Многоэтажными торговые центры могут быть только в центре города,
куда люди часто приходят в поисках развлечений - и могут найти
их в торговом центре.
Есть некоторые приемы «заманивания» посетителей на верхние
этажи. Посетителю необходимо рассказать о том, что его ждет
на верхних этажах. Самый простой способ решить эту задачу
- сделать часть фасада стеклянным, чтобы верхние этажи были
доступны взгляду и у посетителя возникло желание туда подняться.
Путь наверх не должен вызывать затруднений для покупателей.
Помимо профиля арендаторов на верхних уровнях, который обычно
ориентируется на развлечения и молодежь, дополнительный интерес
могут вызывать архитектурно-пространственные решения, такие,
как открытая терраса ресторана, открывающая хороший вид, или
интересное решение пространства под фонарями верхнего света,
пребывание в котором может стать «событием». Действенным способом
по «доставке» посетителей на верхние этажи также являются
панорамные лифты.
Американские специалисты на основе своего многолетнего опыта
вывели множество формул эргономичности тех или иных помещений
внутри торгового центра. Например, они определили эффективный
шаг колонн в подземной парковке, а также вывели наилучшее
соотношение длины и ширины «неякорных» магазинов. Например,
по американским стандартам ширина молла (или крупной галереи)
должна составлять 9-12 метров, поскольку такая ширина позволяет
обеспечить угол обзора на два этажа. Существует также пропорциональная
взаимосвязь между шириной и длиной молла: чем длиннее основная
аллея торгового центра, тем шире она должна быть. Более широкий
молл позволяет посетителю увидеть большее количество витрин.
Надо сказать, любой элемент торгового центра должен иметь
функциональную нагрузку. Так, фасад здания и объемно-планировочное
решение в целом должны быть вписаны в окружающую среду, поэтому
«ткань» города может влиять на архитектурное решение фасада.
При этом внешний облик торгового центра должен являться его
живой рекламой, демонстрировать активность и завлекать внутрь,
передавать энергетику торговой атмосферы. Нередко архитекторы
используют фасадные стены для индивидуализации того или иного
торгового центра. Необычное решение фасада привлекает посетителя
именно в этот торговый центр
|
