Расскажите, каковы основные функции заказчика, генерального подрядчика и субподрядчика в строительном проекте.
А.Баев, г.Астана.
Стремительно развивающийся в последние годы строительный рынок Казахстана стимулирует повышение уровня профессионализма и востребованности основных его участников. Одним из главных звеньев строительного процесса, непосредственно отвечающим за качество реализации проекта, являются генподрядные организации.
Как известно, капитальное строительство может осуществляться двумя способами: подрядным, то есть путем привлечения к выполнению строительных и специализированных монтажных работ подрядных строительных организаций, которые на основании договора с заказчиком осуществляют строительство объекта в соответствии с проектно-сметной документацией, и хозяйственным, то есть собственными силами без привлечения специализированных строительных организаций.
При этом выбор способа строительства зависит от конкретных условий, в которых находится заказчик, уровня сложности объекта, технических возможностей заказчика, наличия подрядных организаций, заинтересованных в выполнении работ для заказчика и других. Использование услуг подрядчиков, по оценкам экспертов, экономически более оправдано в силу того, что подобные компании обладают высокой степенью гибкости и мобильности в организации строительного процесса, а также имеют значительный опыт выполнения и управления теми или иными строительными работами, поэтому осуществляют их более эффективно, чем заказчик собственными силами.
В рамках подрядного способа организации строительных работ (если речь идет об одной компании, принимающей на себя все операции по управлению строительным проектом и контактами со всеми его участниками) выделяется генеральный подрядчик. По словам специалистов, единого определения генподрядной организации не существует, однако ряд ключевых характеристик позволяет выделить следующее: генеральный подрядчик - это организация, являющаяся главным исполнителем договора подряда в рамках строительного проекта и оказывающая заказчику (инвестору) услуги по управлению строительным проектом.
Генеральный подрядчик
К основным функциям генподрядной организации относятся генеральное руководство процессом выполнения строительно-монтажных работ на объекте, контроль соблюдения выполнения условий контракта в части финансирования работ, обеспечение строительства утвержденной в установленном порядке проектной документацией со стороны заказчика, а также обеспечение соблюдения требований действующих строительных норм всеми участниками строительства. При выполнении отдельных этапов работ или окончании строительно-монтажных работ в целом генеральный подрядчик предъявляет завершенный объект приемной комиссии и участвует в его вводе в эксплуатацию.
По данным экспертов, развернутый список выполняемых генподрядчиком функций выглядит следующим образом:
- анализ строительной программы заказчика в соответствии с ограничениями и инструкциями, предварительная оценка стоимости работ и материалов.
- определение наличия необходимых технических условий и заданий, другой документации или вспомогательных данных, оказание помощи в их получении.
- оценка общего графика работ и предоставление замечаний.
- оценка требований по бюджету, составление замечаний и рекомендаций.
?- в случае отсутствия проектных решений и сметной документации предоставление предварительной сметы стоимости строительства.
- консультирование заказчика по любым поправкам к предварительной смете стоимости строительства.
- подготовка необходимой информации для проведения конкурса (тендера) на отдельные виды работ.
- выполнение анализа предложений подрядчиков и исполнителей.
- консультирование заказчика при подготовке и заключении контрактов (договоров) с подрядчиками и исполнителями.
- оказание помощи в подборе исполнителей, получении предложений от них, подготовке и размещении подрядов.
- анализ графика взаимосвязанных работ с целью обеспечения работой всех участников проекта.
- консультирование заказчика при возможных дефектах и недостатках в работе исполнителей и проектировщиков, разработка рекомендаций для их устранения и недопущения в будущем.
- оценка изменений в проекте и вытекающего отсюда пересмотра чертежей, технических условий и другой документации.
- консультирование относительно переделок в случае нарушений в процессе строительства, определение состава необходимых услуг, возникших по причине халатности привлеченных заказчиком подрядчиков и исполнителей.
- обеспечение услуг по оценке претензий со стороны подрядчиков и исполнителей.
- оказание услуг при арбитраже.
- проведение анализа финансовой осуществимости отдельных решений заказчика.
- подбор материалов и изделий для согласования с заказчиком.
- обеспечение анализа издержек и операционных расходов.
- размещение субподрядов, соисполнение.
- исполнение отдельных функций заказчика (представитель заказчика).
- обеспечение анализа и подтверждения сумм, которые должны быть переданы подрядчику или исполнителю.
- консультирование при выбраковке работ, не соответствующих субподрядным документам.
- консультирование при утверждении отдельных элементов не несущих конструкций и узлов.
- подготовка проектов приказов и директив по изменению проекта.
- подготовка соответствующих документов и вспомогательной документации по изменению конструкций и элементов.
- рекомендации при незначительных изменениях, не влекущих изменение суммы подряда или сроков.
- проведение осмотров с целью определения даты окончания работ и рекомендации по внесению изменений в график реализации проекта.
- принятие решений по эстетическим требованиям в рамках, оговоренных договором.
- консультации при утверждении монтажных и рабочих чертежей, данных об изделиях, образцов.
- помощь при принятии решений и подготовке материалов по спорам заказчика и подрядчиков, толкование письменных решений по всем претензиям, спорам и другим вопросам, возникающим между заказчиком и подрядчиками.
- подготовка окончательного подтверждения выполнения работ для оплаты в соответствии с требованиями субподрядных документов.
- обеспечение проведения дополнительных осмотров или испытаний.
- определение технической возможности и экономической целесообразности намечаемой работы в данном месте в планируемые сроки.
- проведение непрерывных инспекций строительства и измерений с целью проверки качества или количества работ.
- анализ применения строительных средств, методов, технологии, последовательности операций и процедур.
- контроль средств, методов строительства, последовательности операций или процедур, техники безопасности строительства.
- консультирование заказчика и разработка рекомендаций по незыблемости цен.
- утверждение всех финансовых документов, включая акты на выполненные работы подрядчика, работающего по прямому договору подряда.
- помощь при утверждении сметных материалов на любой их стадии.
- выполнение функции арбитра на подрядных торгах.
- консультации при утверждении или внесение изменений, влияющих на стоимость работ и сроки строительства, в конструкции, график работ.
- определение, для какой цели подрядчик использовал деньги, ранее выплаченные ему из суммы субподряда, и другие.
По мнению экспертов, максимизация качества проекта и минимизация сроков его выполнения зависит от эффективности взаимодействия всех участвующих в нем компаний, которое должно быть основано на профессионализме и доверии друг к другу. Потому заказчик не должен полностью вникать в дела генерального подрядчика, который, в свою очередь, должен стремиться к максимальной, но разумной экономии средств заказчика.
На сегодняшний день в Казахстане проекты в сфере недвижимости - как коммерческой, так и жилой - разрабатываются по нескольким схемам. По одной из них заказчик (инвестор) принимает на себя функции как генерального подрядчика, так и девелопера, отказываясь от привлечения профессиональных внешних компаний. Такой принцип ведения строительного бизнеса, по мнению экспертов, нецивилизован и сопряжен с дополнительными затратами в ходе реализации проекта и низким уровнем его успешности в целом. Однако, кроме непрофессионализма инвесторов, нежелающих «делиться» с кем-то своей прибылью, этот подход обусловлен низким уровнем развития самого рынка, позволяющим даже непрофессиональным проектам быть успешными и экономически эффективными. Кроме того, в пользу данного подхода свидетельствуют высказывания экспертов о незначительном количестве представленных на рынке профессиональных игроков - как девелоперов, так и потенциальных генподрядчиков.
На развитых рынках принцип максимального разделения функций по реализации проекта и выбор классической схемы «заказчик - девелопер - генеральный подрядчик» уже не подвергается сомнению, хотя в ряде случаев наиболее крупные международные строительно-инвестиционные компании предпочитают все этапы и работы по реализации проекта сосредотачивать в своих руках, создавая для этого специализированные дочерние структуры, которые в ряде случаев могут даже выступать в качестве независимого игрока рынка.
Большинство же отечественных заказчиков использует более упрощенную схему: «заказчик (инвестор или его представитель, выполняющий функции девелопера) - генеральный подрядчик».
Выбор генерального подрядчика осуществляется, как правило, по критериям, определяемым особенностями проекта и включающим опыт работы претендента, владение им необходимыми технологиями, машинами, механизмами и квалифицированным персоналом. Принимается во внимание его производственная мощность, наличие необходимых лицензий, финансовое состояние. Приветствуется также возможность и способность доработки (разработки) генподрядчиком рабочей проектной документации.
Зарубежные заказчик, кроме приведенных выше критериев, при отборе генерального подрядчика большое значение придают тому, насколько у претендента налажена система менеджмента качества, соответствующая международным стандартам, как она действует на практике. Речь даже идет о концепции проджект-менеджмента. При этом чувствуется понимание того, что дешево не означает хорошо.
При выборе генподрядчика заказчикам стоит особое внимание обращать на послужной список претендента. Не помешает также осведомиться у заказчиков уже построенных объектов, в какой степени претендентом выдерживались сроки выполнения работ и насколько качественно эти работы были выполнены.
Генподрядную организацию нужно выбирать на самом раннем этапе составления проектной документации. Чем раньше будет определен генподрядчик, тем меньше проблем возникнет у заказчика, поскольку генподрядная организация еще на стадии разработки проекта и выбора площадки может скорректировать многие моменты и максимизировать эффективность компоновки проекта.
Субподрядчик.
Узкая специализация строительных компаний, обусловленная невозможностью сосредоточить полный набор лучшей строительной техники и квалифицированных во всех строительных областях кадров, формирует предпосылки для того, чтобы использование субподрядчиков стало аксиомой работы генподрядчика. Генеральный подрядчик, как правило, самостоятельно выбирает субподрядчиков. Если же в контракте предусмотрено участие в этом процессе заказчика, генподрядчик согласовывает свой выбор с ним. Однако бывают случаи, когда по некоторым видам работ субподрядчиков назначает заказчик, для этого даже существует специальное определение «назначенный подрядчик».
Такие назначения обязательно должны оговариваться с генподрядчиком, так как последний получает деньги за предоставление возможности субподрядным организациям работать на своем объекте. Это обусловлено набором услуг, которые генеральный подрядчик предоставляет субподрядным организациям - обеспечение электроэнергией, охраной, складами и т.д. Стоит обратить внимание на то, что при использовании такого способа выбора субподрядных организаций заказчик разделяет ответственность за качество выполненных ими работ с генеральным подрядчиком.
Однако договора на выполнение монтажных и других специализированных работ может заключать не только генподрядчик, но и непосредственно заказчик (инвестор). В этом случае заключается договор не субподряда, а прямого подряда. Но его заключение обязательно согласовывается с генподрядчиком. И в этом случае генеральные подрядчики не имеют реальных (финансовых) рычагов для координации деятельности всех участников проекта. Кроме того, в случае заключения заказчиками прямых договоров с подрядчиками, по окончании строительства генподрядчик не может предоставить гарантии на работы, выполненные такими организациями, а значит, и отвечать за качество проекта».
Функции заказчика
Основная задача заказчика - согласование с инвестором (если он сам не является инвестором) и утверждение графиков выполнения работ, финансирования строительства и выдачи проектной документации. До начала строительства заказчик передает генподрядчику всю предусмотренную действующим порядком разрешительную документацию, позволяющую выполнение работ, обеспечивает согласование и утверждение проектной документации. В процессе строительства заказчик выполняет технический и финансовый надзор, контролирует выполнение графиков, принимает и оплачивает выполненные объемы работ, перечисляет авансовые платежи на приобретение материалов и оборудования длительной поставки.
Однако в целом, значительная часть отечественных заказчиков, по мнению специалистов, даже представления не имеет о своих функциях, и потому практика принятия на себя генподрядчиком функций заказчика распространена достаточно широко. Это объясняется также отсутствием у большинства заказчиков необходимого опыта и персонала для осуществления таких функций. С другой стороны, иногда заказчики специально передают генподрядчику свои функции, не желая принимать на себя дополнительные проблемы.
Эксперты отмечают, что отечественные заказчики зачастую передают генподрядчику необработанную документацию. Этот факт, как показывает практика, является корнем всех проблем, поскольку провоцирует дополнительные затраты, переделки и недовольство сторон друг другом. В итоге получается, что оговоренные сроки строительства не могут быть выдержаны из-за деталей, которые не были оговорены в проекте, либо претерпели серьезные изменения.