СТРОИТЕЛЬНЫЙ ВЕСТНИК   РАЗГОВОР О ЗЕМЛЕ Асия МУСАБАЕВА 06.12.2004   Необъятные просторы Родины - этим могут гордиться лишь несколько стран мира, среди них Китай, Россия, США. Казахстан по площади занимает 9-е место в мире. Так на каждого казахстанца в среднем приходится около 18,1 гектара земли. Земли в Казахстане хватает. Но при этом нередко можно услышать сетования на ее высокую стоимость… О факторах, влияющих на стоимость земли, о методах ее оценки журналисту "Строительного вестника" рассказал Первый заместитель председателя Агентства по управлению земельными ресурсами РК Александр Сизов. - У многих складывается впечатление, что в Астане свободных земель уже не хватает. Землей торгуют с аукциона, и имеющиеся в наличии площади под застройку как бы ограничены. Неужели в степи, которая окружает столицу, не достаточно места? - Наиболее актуальна проблема роста стоимости земельных участков лишь для двух городов Казахстана: Алматы и Астаны. И здесь вопрос не столько в стоимости земли как таковой. Строительство в крупном городе выдвигает определенные требования не только к архитектуре здания, но и к обеспечению строящегося здания сетями коммуникации, электропередач, водообеспечения и т.д. Искусственного ограничения площади под застройку нет, но для дальнейшего территориального развития столицы необходимо построить в Астане дополнительные ТЭЦ, протянуть дополнительные линии электропередачи, решить вопросы водообеспечения, строительства дорог и объектов соцкультбыта. Земля же в Казахстане по стоимости сравнительно не дорогая. Так, согласно установленным Правительством в сентябре 2003 года государственными расценкам, земля в самом "дорогом" городе Казахстана - Астане оценена в 1 180 тенге, стоимость земли в Алматы составляет 717 тенге за 1 кв.метр, а самые "дешевые" города по оценке земли - это Кокчетав и Уральск, где квадратный метр ее стоит 114 тенге. Приведенные мною цифры - это среднегородские базовые ставки. Каждый город разбит на зоны, стоимость земли в которых устанавливается расчетным способом, и после этого утверждается маслихатом. Так, например, земля в южных районах Алматы оценена, допустим, в 2100 тенге за один метр, когда северные ее территории оцениваются в 415 тенге/метр. Проведем простые расчеты: допустим, средняя этажность дома составляет - 8 этажей, а стоимость земли составляет, допустим, 1 300 тенге (в зависимости от месторасположения в городе), что составляет 10 долларов США. Получается, что стоимость 1 кв. метр земли строящегося здания составляет 8/10 = 0,8 доллара США. В средней стоимости 450 долларов за квадратный метр построенного здания, менее 1% в этой сумме составляет стоимость земли, а точнее 1/450 его часть. Еще один фактор, который по общему расхожему мнению влияет на удорожание строительства. Как правило, никто из застройщиков не горит желанием сносить старые постройки, в связи с необходимостью так же нести расходы и за их снос. Однако, при детальном рассмотрении этого вопроса в данном случае очевиден двойной положительный эффект. Первое, у строителей автоматически решается проблема с подведением затратных по стоимости коммуникативных линий, вторая - город освобождается от старого и ветхого жилья. - Александр Павлович, расскажите о методике оценки земли. - Для строительства и для сельскохозяйственных нужд проводятся совершенно разные оценки. Если для сельскохозяйственных нужд земля оценивается по такому показателю как например почвенные разности и выход продукции, то для строительства существующие базовые ставки определены из расчета стоимости инфраструктуры на 1 кв.метр. Сегодня, как я уже сказал, в нашей стране используются ставки утвержденные Правительством в сентябре прошлого года. Но если акимат одного из казахстанских городов, посчитает, что вложенные в инфрастуктуру средства значительно повысили стоимость земли, он может подать заявку на перерасчет. В этом случает Государственный научно-производственный центр земельных ресурсов при Агентстве по управлению земельными ресурсами РК произведет необходимые расчеты, которые после согласования с акиматом, будут вынесены на рассмотрение Правительства РК. - Сегодня в столице активно проводятся торги по продаже земельных участков под строительство объектов промышленно-гражданского назначения и индивидуального жилищного строительства. Насколько оправдана торговля городской землей? - Мое мнение - все должно иметь свою цену, вопрос только какую… Стоимость земли - это совокупность многих факторов, начиная от геодезических показателей и до дальности расположения от центра населенного пункта или экологического состояния района. Нормативные оценки здесь использовать крайне неудобно. Именно аукцион способен урегулировать данный процесс. Земля будет стоить столько, сколько за нее будут согласны платить. Естественно, что жить в Токио, Москве и Астане престижно, оттого выше спрос, а значит и цена за землю. Второй значимый плюс от аукционов - это прозрачность и открытость. Только аукцион позволяет исключить возможное недобросовестное использование служебного положения, связей, то, что вызывает, порой, столько сплетен и кривотолков среди населения. Немаловажна простота организации работы аукциона. Агентство по управлению земельными ресурсами Республика Казахстан совместно с органами архитектуры заранее готовит все необходимые документы, и после завершения торгов остается только заполнить графы документа, вписав в них имя нового владельца земли. - Сейчас в Парламенте обсуждается ряд поправок в существующее земельное законодательство. Одна из них, поправка в ст. 79 позволит заниматься оценкой земли негосударственным предприятиям. Не приведет ли это нововведение к необоснованному снижению или повышению цены на один и тот же участок? - Во-первых, данные поправки касаются оценки земельных участков при залоге. На сегодняшний день стоимость земельного участка при предоставлении земли государством определяется государственным органом, в то время как на вторичном рынке, в соответствии с законом об оценочной деятельности, оценку производят независимые эксперты. Данные поправки были инициированные банками второго уровня, их поддержали Агентство по регулированию естественных монополий и Национальный банк. Рассматривается возможность исключения из закона пункта, согласно которому оценка земли будет производиться только регистрирующим органом. Основанием тому является норма рынка, которая диктует, что эта оценка должна попадать в негосударственную среду. Существующая же норма противоречит статье 2 Гражданского кодекса РК. Если же говорить о повышении или снижении стоимости земельных участков, то данные моменты так же регулируются рынком. Но, как правило, независимые оценщики придерживаются государственных расценок, что так же отражено в законодательстве: "рекомендовать вышеуказанные размеры базовой стоимости платы за земельные участки к применению для оценки при залоге земельного участка". - Как известно, изменения касаются так же и ст. 50 Закона "О земле". В чем суть данной поправки? - Согласно статьи 48, земельные участки, находящиеся в государственной собственности и не предоставленные в землепользование, могут быть объектом продажи на торгах (конкурсах, аукционах), где продавцом земельного участка выступает местный исполнительный орган. Сегодня аким Астаны выносит на рассмотрение Маслихата предложения по участкам, после утверждения их депутатами объявляются торги. В статье 50 Кодекса заложены определенные требования для бесплатного предоставления земельных участков. Правительство выступило с предложением о включении в статью дополнительного пункта, предусматривающего исключение из данного списка земельных участков предлагаемых для продажи на торгах (конкурсах, аукционах). Это означает, что если земельный участок имеет коммерческий интерес, то он будет продан с аукциона, то есть такая земля никому выдаваться бесплатно больше не будет.